PACE en Florida explicado: se paga con el impuesto predial y complica vender la casa

PACE (Property Assessed Clean Energy) es un financiamiento para mejoras en la casa, incluido solar, que no se paga con una cuota al banco sino como una assessment añadida a tu factura de impuesto predial durante 10 a 30 años. Aprueba por el equity de la propiedad, no por tu puntaje de crédito. La contraparte: queda como gravamen sobre la casa y complica venderla o refinanciarla.

¿Qué es PACE y cómo se paga?

El estatuto 163.081 de Florida permite que un administrador de programa (una empresa privada operando bajo un distrito o condado) financie mejoras calificadas y las cobre mediante una “non-ad valorem assessment”: una línea adicional en tu factura de impuestos, recaudada junto con el impuesto predial. El estatuto dice que esa assessment constituye un gravamen “de igual rango que los impuestos del condado”.

Eso significa tres cosas en la práctica:

1. El pago no es mensual: va con el impuesto predial, anual o a través de tu escrow hipotecario.
2. Si dejas de pagar, se trata como impuesto no pagado, con las consecuencias que eso tiene.
3. El gravamen está en la casa, no en tu nombre. Se queda con la propiedad cuando la vendes.

Definición corta en el glosario: PACE y en el glosario: lien.

Ojo: “es un programa del gobierno” es la frase con la que más se vende PACE en Florida, y es falsa. El gobierno local presta el mecanismo de cobro; el dinero, la tasa y los fees son de una empresa privada. Nadie del condado revisó si el sistema solar que te venden tiene sentido.

¿Quién califica para PACE?

El estatuto de Florida fija los requisitos mínimos para propiedad residencial:

Nada de FICO. Por eso PACE aparece siempre en la lista de opciones para propietarios con crédito bajo. EnergySage lo menciona como alternativa junto a leases con requisitos de crédito bajos y préstamos de cooperativas. Nuestra lectura completa de ese escenario está en solar sin buen crédito.

¿Por qué complica vender o refinanciar la casa?

Porque el gravamen PACE tiene prioridad sobre la hipoteca. La FHFA, el regulador de Fannie Mae y Freddie Mac, dice de forma explícita que sus políticas prohíben comprar una hipoteca sobre una propiedad con un PACE en primer rango. Consecuencias que la propia FHFA lista: no puedes refinanciar con Fannie o Freddie, y un comprador no puede usar un préstamo de Fannie o Freddie para comprar tu casa con el PACE encima. La FHFA añade que esto puede reducir la comerciabilidad de la casa u obligarte a pagar el PACE antes de vender.

HUD hizo lo mismo con FHA en 2017: dejó de asegurar hipotecas sobre casas con assessments PACE, y el PACE debe liquidarse al cierre de una venta o refinanciamiento cuando hay FHA de por medio.

Traducido: en Florida, donde una parte enorme de los compradores usa hipotecas convencionales o FHA, vender con PACE casi siempre termina en “liquídalo al cierre”. Si el sistema solar todavía tiene 15 años de assessment, ese saldo sale de tu cheque de venta. Lee vender casa con paneles solares.

¿Cuándo tiene sentido PACE?

• Cuando tu crédito no califica para préstamo ni lease, tienes equity, no piensas vender ni refinanciar en muchos años y ya comparaste con la suscripción solar, que tampoco pide FICO y no deja gravamen.
• Cuando la mejora es algo que sí sube el valor de la casa y la protege (techo, impacto por huracán) y el plazo de la assessment es parecido a la vida de la mejora.
• Cuando entiendes que el pago va en el impuesto predial y ajustaste tu escrow para que la hipoteca no rebote.

Cuándo NO conviene PACE

• Cuando piensas vender o refinanciar en menos de 5-7 años. Vas a liquidar el saldo completo en el cierre.
• Cuando tu hipoteca tiene escrow y no avisaste al servicer: el pago anual del impuesto sube y tu cuota mensual también, a veces de golpe.
• Cuando el vendedor no te mostró la tasa, los fees y el total a pagar en el plazo completo. El estatuto exige aviso al prestamista y tope del 20%; el precio del sistema no lo regula nadie.
• Cuando existe una alternativa sin gravamen: la suscripción de 3 o 5 años en Central Florida cubre al mismo perfil (sin FICO) sin tocar la propiedad. Compara en formas de adquirir solar comparadas.

Qué revisar antes de decidir

• El total a pagar en el plazo completo, con tasa y fees, no solo la assessment anual.
• Si tu hipoteca está con Fannie Mae, Freddie Mac o FHA, y qué dice tu servicer sobre PACE.
• Cuántos años piensas quedarte en la casa. Menos de 7, no.
• El precio de contado del mismo sistema con otro instalador: PACE no controla lo que te cobran por los paneles.
• Que la assessment no pase del 20% del valor de la propiedad y que hayas notificado por escrito a tu prestamista, como exige el estatuto.